عدل الإشهاد هو مستشارك القانوني
والخبير في تحرير العقود بالحجة الرسمية
في حدود الساعة الثامنة صباحا تقريبا التقيت بصديقين عزيزين الأول محامي والثاني عدل تنفيذ.
تعودنا أن نلتقي كل صباح في نفس المقهى ,نتناول قهوة الصباح ونتبادل الحديث في مسائل قانونية وقد يلتحق بنا اصدقاء اخرين من رجال القانون او غيرهم.
كنا نتحاشى قدر الإمكان الحديث في المواضيع السياسية حتى نحافظ على الذبذبات الايجابية الصباحية !!
في هذا الصباح تحدثنا عن مشاغل عدالة الإشهاد ,فقلت لهم أن مطالب عدول الإشهاد تتمحور في أمرين
أثنين :
1 – أكساء الحجة الرسمية التي يحررها عدل الإشهاد بالقوة التنفيذية .
2 – المطالبة بالمزيد من الاختصاصات الحصرية .
هذا بالإضافة إلى طلب تطوير آليات العمل والمتمثلة في إلغاء الجليس وإلغاء الدفاتر لأنها تعيق عمل عدل الاشهاد,خاصة وأننا على أبواب عالم الرقمنة والتوثيق الالكتروني.
في القانون المقارن نجد أن الحجة الرسمية تتمتع بركنان اساسيان يميزانها عن الكتب الخطي وهي :
1- القوة الثبوتية .
2- القوة التنفيذية .
والحجة الرسمية التي يحررها عدل الاشهاد بتونس لا تتمتع الا بالقوة الثبوتية فقط وهو ما يجعلها غير مطابقة للمعايير الدولية ..
v وفي الساعة الثامنة والنصف تقريبا أفترقنا وذهب كل واحد منا ليباشر أعماله, اتجهت الى مكتبي وراجعت جدول أعمال اليوم.
أول عمل يجب أن أقوم به هوالتوجه الى الادارة الجهوية للملكية العقارية للاطلاع على بعض الرسوم.
وبعد رجوعي الى المكتب وجدت مجموعتان من الحرفاء في انتظاري.
تحدثت مع المجموعة الاولى وأخبرتهم أن الاطلاع على الرسم العقاري أثبت أن العقار يتمثل في أرض فلاحية موظف عليه شرط المحافظة على الصبغة الفلاحية وبناء عليه فيجب التنصيص صلب عقد البيع أن المشتري يلتزم بالمحافظة على الصبغة الفلاحية للعقار. ويترتب على ذلك أن المشتري لايمكنه التمتع عند تسجيل عقد البيع بالقباضة المالية بالمعلوم التصاعدي كنظام تفاضلي حيث أن التسجيل سيكون بالمعلوم النسبي في حدود 6% من قيمة العقاراذا كان الانجرار الجبائي ثابتا و9% اذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت.
مع العلم انه لو كان العقار يتمثل في أرض صالحة للبناء فان المشتري يمكنه التعهد ببناء محل سكنى فردي في الأجال القانونية وهذا التعهد يقع التنصيص عليه صلب عقد البيع وعند التسجيل لدى القباضة المالية يتمتع المشتري بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي.
كما أعلمته أن البائع حسبما هو مبين بالرسم العقاري متزوج حسب نظام الاشتراك في الأملاك مما يستوجب حضور زوجته في مجلس العقد للمصادقة على البيع.
وسالت الطرفان ان كانا قد اتفقا على الثمن وكيفية دفعه فاخبرني البائع بانه تم الاتفاق على الثمن وانه سيقع دفعه عن طريق طك بنكي فاعلمته انه يجب ان يدلي بصك بنكي مضمون الرصيد تفاديا لاي اشكال قد يحصل.
كما نبهت الاطراف بضرورة التثبت من تشخيص العقار حيث سيقع صلب العقد ذكر الحدود شرقا وغربا وجنوبا وشمالا.
وتم الاتفاق على تحرير عقد البيع في اليوم الموالي.
أما المجموعة الثانية فقد أخبرتهم أن الاطلاع على الرسم العقاري اثبت أن العقار مدرج ضمن منطقة تدخل الوكالة العقارية الفلاحية مما يستوجب الحصول على رخصة الولاية.
وبناء عليه فان الأمر يقتضي إبرام وعد بيع ثم إيداع هذا الكتب مع الوثائق اللازمة بالولاية وعند الحصول على رخصة الولاية وقتها يمكننا ابرام عقد البيع.
وباعتبار أن الوعد بالبيع هو وعد مشروط بالحصول على رخصة الولاية فان تسجيله لدى القباضة المالية سيكون بالمعلوم القار (25 د عن كل صفحة) وأما عقد البيع النهائي فسيكون بالمعلوم النسبي(أما 6% اذا كان الانجرار الجبائي ثابتا أو 9% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت).
وبعد اشعارالاطراف بالحالة القانونية للعقار وبانه لا يوجد اي مانع قانوني للتحرير قمنا بتحرير وعد البيع .
في هذه الحالة البائع سيقوم ببيع جميع مناباته على الشياع مما يعني ان الاطراف لهم حظوظ وافرة في الحصول على رخصة الولاية.
اما لو كان البائع يروم بيع جزء فقط بسيط من مناباته فان الارجح ان الاطراف لن تتحصل على الرخصة لان الرخصة احدثت كاجراء للحد من ظاهرة تفتيت الاراضي الفلاحية.
بعد ابرام وعد البيع سالني الموعود له بالبيع ان كان وعد البيع يسجل دائما بالمعلوم القار, اجبته ان هذا الوعد هو وعد معلق بشرط وهو شرط الحصول على رخصة الولاية وكل وعد معلق بشرط يسجل بالقباضة المالية بالمعلوم القار.
اما لو كان وعد البيع غير معلق بأي شرط فانه يعتبر من الناحية الجبائية كعقد بيع تام ويسجل اما بالمعلوم النسبي (اذا كان العقار يتمثل في محل سكنى او ارض فلاحية ) او بالمعلوم التصاعدي ( اذا كان العقار يتمثل في ارض صالحة للبناء مع ضرورة التزام الموعود له بالبيع ببناء محل سكنى فردي في الاجال القانونية ).
v مع منتصف النهار إلا الربع تقريبا دخل حريف مع ابنه وابنته حسب موعد متفق عليه لإبرام هبة حق الرقبة.
هذا الحريف يرغب في هبة جميع نصف العقار المتمثل في محل سكنى لفائدة ابنته وأخبرته باني اطلعت على الرسم العقاري وانه لايوجد أي مانع قانوني للتحرير وأنه بموجب هبة حق الرقبة فان البنت الموهوب لها لا تتمتع الا بحق الرقبة بينما يتمتع الواهب بحق الانتفاع طيلة حياته.
فاذا توفي الأب (الواهب) قبل ابنته (الموهوب لها) فان حق الانتفاع ينتقل الى البنت وتجتمع الملكية كاملة ( حق الرقبة وحق الانتفاع ) لدى الموهوب لها.
أما اذا توفيت البنت قبل الأب فان حق الرقبة ينتقل إلى ورثتها .
في الأثناء أخبرني الأب أن النصف المتبقي من العقار سوف يهبه في مناسبة أخرى لفائدة ابنه.
قلت له يجب أن تفكر مليا في هذه الحالة لأن قرارك بهبة النصف الثاني من العقار لفائدة ابنك في مناسبة أخرى سيترتب عنه نتائج على مستوى التسجيل لدى القباضة المالية.
بمعنى إذا قمت الآن بهبة جميع العقار لفائدة ابنتك وابنك أنصافا بينهما فان التسجيل سيكون بالمعلوم القاروهو 125 د (25 د وهو معلوم التسجيل القار يضاف اليه 100 د بعنوان الترسيم العقاري ).
أما اذا قررت ابرام عقد هبة لفائدة ابنتك اليوم والذي يسجل بالمعلوم القار ثم تبرم عقد هبة في نفس العقار لفائدة ابنك,فان الهبة الثانية لا يقع تسجيلها بالمعلوم القار الا اذا تمت بعد مضي 5 سنوات.
أما اذا ابرمت الهبة الثانية على نفس العقار خلال الخمس سنوات فان تسجيلها يكون بالمعلوم النسبي وهو في مجمله 3.5% ( %2.5 معلوم التسجيل النسبي يضاف اليه 1% معلوم الترسيم العقاري ).
ويدخل ذلك في اطار ترشيد الامتيازات الجبائية التي جاء به الفصل 34 من القانون عدد 66 لسنة 2017 مؤرخ في 18 ديسمبر 2017 المتعلق بقانون المالية لسنة 2018.
وبعد كل هذا التوضيحات طلبت من الواهب ان يفكر في هذه المسالة وان يتخذ القرار الذي يرتضيه ثم نحدد موعد تحرير هبة حق الرقبة على ضوء قراره
v وحال خروج الحريف,وفي الساعة منتصف النهار والنصف اتصل بي أحد الأصدقاء من المحامين واقترح علي ان نتقابل في الساعة الواحدة بعد الظهر بمطعم وسط العاصمة لتناول الغداء وليستشيرني في اشكالية قانونية تتعلق بعقد بيع شقة .
هذا المحامي هو صديق عزيز وكان زميلي بكلية الحقوق ونلتقي باستمرار وسط العاصمة,وجدته بالمطعم رفقة زميلته ,وأخبرني أن زميلته ترغب في شراء شقة وأن البائع لم يدلى الا بعقد البيع وامدني بنسخة منه .
تبين من خلال العقد أن البائع قد اشترى الشقة من باعث عقاري وأن العمارات والشقق وقع تشييدها على أرض موضوع الرسم العقاري عدد******** تونس وبأحد بنود العقد يوجد تنصيص بأن عملية التقسيمات مازالت جارية.
قلت لهم هل يوجد لدى البائع شهادة في الوضعية العقارية.
قال صديقي أنه لا يعلم ماالمقصود بهذه الشهادة .
فقلت له في هذه الحالة يجب على زميلتك أن ترافق البائع إلى مقر الباعث العقاري للحصول على شهادة في الوضعية العقارية .
ثم يقع ابرام عقد البيع وبعدها تتصل المشترية بالباعث العقاري لإبرام كتب توضيحي والكتب التوضيحي لا يتم إلا بعد أن يقوم ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري بانجاز عملية التقسيمات .
ثم يقع إيداع عقد البيع والكتب التوضيحي وبقية الوثائق بالإدارة الجهوية للملكية العقارية للحصول على شهادة ملكية فردية.
v بعد تناول وجبة الغداء انتقلنا الى اقرب مقهى وواصلنا حديثنا والتحق بنا بعض الاصدقاء المشتركين.
بعد ذلك رجعت إلى مكتبي في حدود الساعة الثالثة وفي خلال دقائق دخلت فتاة لتستشيرني في مواضيع لها علاقة بعقد الزواج.
اخبرتني بانها اتفقت مع رجل ايطالي الجنسية على الزواج وسالت عن الوثائق اللازمة وعن الشهادة في اعتناق الدين الاسلامي .
اخبرتها بان عقد زواج الاجانب يحرر استنادا على بينة من قنصلهم تشهد لهم بامكانية عقد الزواج كما اكد على ذلك الفصل 38 من قانون الحالة المدنية.
هذه تعتبر اهم وثيقة وبقية الوثائق تتمثل في مضمون ولادة ونسخة من جواز السفر.
واذا كان الزوج الاجنبي من مواطني بلد يسمح بتعدد الزوجات فيجب عليه الادلاء بشهادة رسمية تثبت انه في حل من كل رابطة زوجية اخرى ( وهي الشهادة التي اكد عليها الفصل 46 من مجلة القانون الدولي الخاص التونسي ).
وبالنسبة للزوج الاجنبي غير المسلم فقد صدر منشور عن وزارة العدل عدد 216 بتاريخ 5 نوفمبر 1973 موضوعه تحجير زواج التونسية المسلمة بغير المسلم إلا في صورة الادلاء بما يثبت اعتناق الزوج الدين الاسلامي.
وباعتبار ان هذا المنشور لا يستند في الحقيقة لأي سند قانوني صحيح فقد صدر منشور عن وزارة العدل عدد 164 بتاريخ 8 سبتمبر 2017 يلغي المنشور السابق.
وبناء عليه فان شهادة اعتناق الدين الاسلامي لم تعد مطلوبة عند ابرام عقد زواج التونسية المسلمة برجل غير مسلم.
قالت الفتاة انها لم ترضى بالزواج بهذ الاجنبي الا بعد ان تاكدت من اعتناقه للاسلام وقيامه بواجباته الدينية لان الزواج المسلمة بغير مسلم هو زواج باطل باجماع الفقهاء والمذاهب الاربعة.
ثم سالتني عن النظام المالي فاخبرتها انه يقع التنصيص صلب عقد الزواج عن اختيار الزوجين للنظام المالي أما نظام الاشتراك في الاملاك بين الزوجين وأما نظام الفصل بين الاملاك
ونظام الاشتراك في الاملاك بين الزوجين هو نظام اختياري نظمه المشرع التونسي بمقتضى القانون عدد 94 لسنة 1998 مؤرخ في 9 نوفمبر 1998.
نظام الاشتراك في الاملاك تحقق في عهد الرئيس السابق بن علي ( 1994 ) ولكن فكرة هذا القانون تعود في الاصل الى عهد الرئيس الاول بورقيبة, حيث أمر باحداث لجنة سنة 1981 لتقوم بصياغة مشروع قانون يتعلق بالاشتراك في المكاسب بين الزوجين على اعتبار ان كل ما يكسبه الزوجان بعد ابرام عقد الزواج من عقارات ومنقولات يصبح ملكا لهما انصافا بينهما.
ولكن وجد داخل هذه اللجنة فريق معارض بصفة قاطعة للمشروع لخلفية دينية بالاساس حيث اعتبر ان هذا النظام يتعارض مع قواعد الارث اذ يجعل الزوجة ترث اكثر من الربع ( عندما لا يكون لها فرع وارث ) او الثمن ( عندما يكون لها فرع وارث ) .
وبسبب هذه المعارضة لهذا المشروع عدلت السلطة السياسية عن هذا النظام واصبحت اللجنة تفكر في حل بديل ووقع استنباط ما يسمى بالجراية العمرية .
وكانت هذه الفقرة المتعلقة بالجراية العمرية التي وقع اقحامها بالفصل 31 م ا ش بمقتضى القانون عدد 7 لسنة 1981 المؤرخ في 18 فيفري 1981 :
" وبالنسبة الى المراة يعوض لها عن الضرر المادي بجراية تدفع لها بعد انقضاء العدة مشاهرة وبالحلول على قدر ما اعتادته من العيش في ظل الحياة الزوجية بما في ذلك المسكن وهذه الجراية قابلة للمراجعة ارتفاعا وانخفاضا بحسب ما يطرأ من متغيرات وتستمر الى ان تتوفى المفارقة أو يتغير وضعها الاجتماعي بزواج جديد او بحصولها على ما تكون معه في غنى عن الجراية وهذه الجراية تصبح دينا على التركة في حالة وفاة المفارق وتصفي عندئذ بالتراضي مع الورثة او على طريق القضاء بتسديد مبلغها دفعة واحدة يراعي فيها سنها في ذلك التاريخ كل ذلك ما لم تخير التعويض لها عن الضرر المادي في شكل راس مال يسند اليها دفعة واحدة ".
وطلبت منها ان تتفق مع زوجها على النظام المالي المناسب لهما.
v وفي حدود الساعة الرابعة مساءا حضر حرفاء لتحرير عقد كفالة.
والكفالة نظمها المشرع بالقانون عدد 27 لسنة 1958 مؤرخ في 4 مارس 1958 المتعلق بالولاية العمومية والكفالة والتبني.
ويبرم عقد الكفالة لدى عدلي اشهاد بين الكفيل من جهة وبين أبوي المكفول او احدهما اذا كان الأخير ميتا أو مجهولا أو عند الاقتضاء الولي العمومي أو من يمثله من جهة اخرى.
ويصادق قاضي الناحية على عقد الكفالة.
المكفول يجب ان يكون قاصرا وحال بلوغه سن الرشد ( 18 سنة ) تنتهي الكفالة بحكم القانون.
حضر الكفيل وهو رجل راشد وحضرت أم المكفول وأدلى كل واحد منهما ببطاقة تعريفه الوطنية كما أدلت أم المكفول بمضمون من رسم ولادة ابنها القاصر و باعتبارها أرملة فقد أدلت بمضمون من رسم وفاة زوجها.
وقمنا بتنبيه الكفيل بان للكفيل والمكفول نفس الحقوق والواجبات المنصوص عليها بالفصل 54 وما بعده من مجلة الاحوال الشخصية والمتعلق بالحضانة.
وبان الكفيل علاوة على ذلك مسؤول مدنيا على أعمال مكفوله مثل أبويه.
وبانه يمكن للمحكمة الابتدائية بطلب من الكفيل أو من أولياء المكفول أو من النيابة العمومية فسخ عقد الكفالة وذلك حسبما تقتضيه مصلحة الطفل.
وبعد كل هذه التوضيحات قمنا بتحرير عقد الكفالة.
v اثر ذلك حضر حريف يرغب في تحرير فريضة زوجته التي تركت أموالا بالبنك .
حجة الوفاة تثبت انها تركت والدتها وزوجها وخمس شقيقات.
في هذه الحالة ينوب الام السدس( 6/1 ) وينوب الزوج النصف ( 5/1 ) لعدم وجود الفرع الوارث, وينوب الشقيقات الثلثان (3/2 ).
اصل الفريضة 6 واحد (01 ) للام وثلاثة (03 ) للزوج وأربعة ( 04) للشقيقات
ولكن مجموع انصبة الورثة ثمانية فتعول الستة (06 ) الى ثمانية ( 08 )
والعول في اصطلاح الفقهاء هو زيادة في اصل الفريضة يترتب عنها نقص في انصبة الورثة وتسمى هذه الفريضة " فريضة عائلة ".
وبما ان عدد رؤوس الشقيقات خمسة نظطر الى تصحيح أصل الفريضة بضربه في خمسة فتصبح اربعين ( 40).
وبناء عليه ينوب الام 40/5 وينوب الزوج 40/15 وينوي كل شقيقة 40/4.
نلاحظ مثلا ان الزوج نصيبه في الأصل النصف 2/1 فلو كانت التركة تتمثل في مبلغ مالي قدره 100.000.000د فان نصيبه هو 50.000.000 د.
ولكن باعتبارها فريضة عائلة فان نصيبه في الحقيقة وبعد انجاز الفريضة يكون كالأتي : تقسم 100.000.000 على 40 والنتيجة تضرب في 15 فتتحصل على 37.500.000 د.
***
كانت الساعة في حدود الخامسة والنصف عندما أنهيت تحرير الفريضة.
ألان يمكنني إن أطالع بعض الدراسات القانونية وان أتصفح مجلة الإخبار القانونية...ثم بعدها أغادر المكتب لأنصرف إلى حياتي الخاصة.
